Чем старый фонд отличается от новостройки
Старый фонд это дома до 1917 года и конструктивизм 1920-1930-х. Внутри деревянные перекрытия, санузлы над жилыми комнатами, стояки, которые не меняли десятилетиями, и вентиляция, заложенная в стены при постройке.
Ремонт в таком доме это всегда работа с неизвестным: состояние балок и закладных видно только после вскрытия полов. Поэтому смета капремонта в старом фонде всегда имеет резерв 10-15 процентов.
Сколько стоит капремонт в старом фонде
Капитальный ремонт в старом фонде Петербурга стоит от 25 000 до 45 000 рублей за квадратный метр с материалами. Квартира 50 квадратных метров обходится в 1,25-2,25 миллиона рублей.
Демонтаж здесь дороже, чем в новостройке: мусор выносят вручную, грузовых лифтов нет, а перекрытия запрещено резать и долбить насквозь. Только демонтаж стоит от 2 000 до 4 000 рублей за квадратный метр.
Инженерия съедает треть бюджета: замена проводки, стояков и санузла с усилением пола под ним. Одна точка сантехники с врезкой в старый стояк от 15 000 до 40 000 рублей.
Деревянные перекрытия: что можно, что нельзя
Главное правило: тяжёлую цементную стяжку на деревянные перекрытия не заливают. Балки на неё не рассчитаны, плюс нагрузка передаётся на стены соседей. Вместо неё сухая стяжка или облегчённые составы по расчёту.
Полы чаще всего меняют полностью: лаги, черновой пол и утеплитель. Замена полов стоит от 3 000 до 6 000 рублей за квадратный метр.
Санузел на деревянных балках это отдельная статья: балки усиливают, делают сплошную гидроизоляцию с заходом на стены и только потом кладут плитку на лёгкое основание.
Согласования и статус дома
Отделка без изменения конструкций согласований не требует. Перепланировка, перенос санузла и проёмы в стенах требуют проекта и согласования: от 50 000 до 150 000 рублей с проектной документацией.
Если дом объект культурного наследия, работы ведут по разрешению КГИОП и с авторским надзором. Статус дома проверяют по адресу на портале КГИОП до покупки квартиры.
Несогласованный перенос санузла всплывает при продаже и при жалобах соседей: снизу окажется чужая жилая комната, и это нарушение санитарных норм.
Как выбрать подрядчика
Ищите подрядчика с портфолио именно по старому фонду: работа с деревом, ограничения по нагрузкам и согласования это отдельная специализация.
В смете должны быть отдельными строками вскрытие конструкций, обследование балок и резерв. Подрядчик, который называет финальную цену до вскрытия, заложил риски в вашу смету или в своё разорение.
В каталоге тутстроят.рф собраны ремонтные компании Петербурга: сравните рейтинги, отзывы и контакты до первого звонка.